Brut ≠ net : la première leçon
C’est l’écart le plus coûteux en mauvaises surprises. Un bien affiché à 9 % brut peut n’encaisser que 6 % net une fois retranchés : charges de copropriété, gestion locative, vacance locative, entretien, et fiscalité. Au niveau national, les rendements bruts dominicains tournaient autour de 7 à 8,5 % début 2026 — mais les rendements nets sont typiquement inférieurs de 1,5 à 2 points.
La fourchette réaliste à Las Terrenas
Pour un bien bien situé et bien géré, un rendement net réaliste de l’ordre de 5,6 % à 7,7 % est cohérent avec ce qu’observent les opérateurs locaux de longue date. Les biens premium en bord de mer peuvent viser le haut de cette fourchette ; un bien mal placé ou mal géré, nettement moins. Aucune promesse de rendement garanti ne devrait être prise pour argent comptant.
Ce qui rogne le rendement
- La vacance locative : un calendrier à moitié vide divise le revenu.
- La gestion : conciergerie, ménage, plateformes, maintenance.
- Les charges de copropriété et, pour une villa, l’entretien (piscine, jardin, personnel).
- La saisonnalité : la haute saison porte le résultat, la basse saison le pèse.
- La fiscalité et le change : imposition des loyers (hors CONFOTUR), frais de change, rapatriement.
Où le rendement est le plus régulier
La demande locative la plus dense se trouve au centre et à Punta Popy : à pied des plages et des commerces, l’occupation y est plus régulière. C’est souvent là que le couple prix d’entrée / loyers offre le meilleur net pour un appartement.
Le rendement se construit avant l’achat
Un bon rendement net commence par un prix d’entrée maîtrisé (voir prix immobilier) et un emplacement à forte demande, pas par une promesse sur plaquette. Notre travail : projeter le net réaliste — vacance et charges incluses — avant que vous ne vous engagiez.
Estimations indicatives, à jour de 2025-2026. Le rendement dépend du bien, de l’emplacement et de la gestion. Aucune promesse de rendement.