C’est l’écart le plus coûteux en illusions. Voici comment passer du brut affiché au net réellement encaissé, sur un exemple.
L’exemple
Prenons un appartement à 250 000 €, loué 20 000 € par an. Le rendement brut est de 8 %. Maintenant, déroulons le net :
| Poste | Montant annuel |
|---|---|
| Loyers bruts | 20 000 € |
| − Vacance (~15 %) | − 3 000 € |
| − Gestion / conciergerie (~15 % des loyers perçus) | − 2 550 € |
| − Charges de copropriété & entretien | − 2 000 € |
| − Fiscalité (hors CONFOTUR) | − 1 500 € |
| = Revenu net | ≈ 10 950 € |
Rapporté au prix (et plus encore au coût total avec les ~4,5-5,5 % de frais), on tombe autour de 4,2 à 4,4 % net dans ce scénario prudent — bien loin des 8 % affichés.
Pourquoi l’écart est si grand
Trois postes pèsent lourd : la vacance (un calendrier à moitié vide divise le revenu), la gestion (incontournable à distance), et la fiscalité. C’est précisément là que le CONFOTUR change la donne, en neutralisant l’IPI et souvent l’impôt sur les loyers.
Le bon réflexe
Ne comparez jamais deux biens sur leur rendement brut. Exigez un calcul net, vacance et charges incluses, et fondé sur des loyers de marché réalistes — pas sur une projection optimiste. Notre page rendement locatif à Las Terrenas détaille les fourchettes réalistes (5,6 à 7,7 % net pour un bien bien placé et bien géré), et la page prix vous aide à cadrer le coût d’entrée.
Exemple illustratif, hypothèses prudentes. Les chiffres varient selon le bien. Aucune promesse de rendement.